Hoge Raad komt met uitleg begrip woning voor overdrachtsbelasting

02 maart 2017 — Overdrachtsbelasting

Bij de verkrijging van een onroerende zaak moet overdrachtsbelasting worden betaald. Het normale tarief is 6% van de koopsom. Voor woningen geldt een lager tarief van 2% van de koopsom. Sinds de verlaging van het tarief voor de overdrachtsbelasting voor woningen zijn er diverse procedures gevoerd over het begrip woning. De Hoge Raad heeft dat begrip in een aantal arresten uitgelegd.

Uitleg begrip
Volgens de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel, waarin de verlaging van het tarief is geregeld, gaat het erom dat een pand naar zijn aard is bestemd voor bewoning. Of een pand feitelijk wordt bewoond is daarbij niet van belang. Evenmin is van belang of de koper de gekochte zaak wil gaan bewonen. De vraag of een onroerende zaak een woning is, moet worden beantwoord aan de hand van de kenmerken van het bouwwerk zelf. In eerste instantie moet worden gekeken naar het doel waarvoor een pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Was dat bewoning, maar is het pand later verbouwd om het geschikt te maken voor ander gebruik, dan is het pand een woning gebleven als er slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Kan op basis hiervan geen duidelijke conclusie worden getrokken, dan zijn door publiekrechtelijke voorschriften gestelde eisen of opgelegde beperkingen aan het gebruik van het pand mede van belang.

Toepassingen in de praktijk 

• Een in 1895 gebouwde stadsvilla, die aanvankelijk werd bewoond maar later als kantoorpand is gebruikt, is een woonhuis gebleven. Het ontbreken van een keuken en een badkamer verhinderen die kwalificatie niet, omdat het pand met beperkte aanpassingen weer kan worden bewoond.
• Een in 2006 als hospice gebouwd pand is geen woning. Anders dan het gerechtshof oordeelde, is het pand gebouwd en dus bestemd als verzorgingsinstelling. Dat volgt uit de kenmerken van het pand.
• Een oorspronkelijk als woonhuis gebouwd pand, dat ten tijde van de verkoop als tandartspraktijk wordt gebruikt, heeft het karakter van woning niet verloren door dat gebruik. De oorspronkelijke indeling is behouden, al zijn bij de ingebruikname als praktijk de keuken- en badkamerinrichting verwijderd. Het is relatief eenvoudig om het pand geschikt te maken voor bewoning. In het pand is nog steeds een keukenruimte en een betegelde badkamerruimte aanwezig.
• Ook een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor een ander doel dan bewoning maar later is verbouwd tot woning valt onder het lage tarief van de overdrachtsbelasting. Dat bleek in een procedure die betrekking had op een boerderij, die later werd verbouwd tot woonhuis. Na de verbouwing werd de voormalige boerderij als kantoorruimte gebruikt. Bepalend voor de kwalificatie als woning was dat het pand met beperkte aanpassingen kan worden bewoond en dat het ook naar zijn uiterlijke verschijningsvorm een woning is. De tijdelijke ontheffing van de woonbestemming voor het gebruik als kantoor is niet van invloed op de kwalificatie.